為了加強(qiáng)本市住宅工程質(zhì)量管理，落實(shí)住宅工程參建各方主體質(zhì)量責(zé)任，提高住宅工程質(zhì)量總體水平，根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《上海市建設(shè)工程質(zhì)量和安全管理?xiàng)l例》《關(guān)于做好住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的通知》（建質(zhì)〔2009〕291號(hào)），結(jié)合本市住宅工程建設(shè)實(shí)際情況，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委制定《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。詳見(jiàn)↓
一、定義
本《辦法》所稱住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收（以下簡(jiǎn)稱“分戶驗(yàn)收”），是指建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程各分項(xiàng)、分部工程驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，在住宅工程竣工驗(yàn)收前，依據(jù)國(guó)家和本市有關(guān)工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件等，對(duì)每戶住宅及相關(guān)公共部位的觀感質(zhì)量和使用功能等進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收結(jié)論的活動(dòng)。
二、適用范圍
本市行政區(qū)域內(nèi)，新建、改建、擴(kuò)建住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本《辦法》。
三、管理部門(mén)職責(zé)分工
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委是本市住宅工程分戶驗(yàn)收工作的行政管理部門(mén)，負(fù)責(zé)本市住宅工程分戶驗(yàn)收的綜合監(jiān)督管理；區(qū)、特定區(qū)域管委會(huì)建設(shè)行政管理部門(mén)，按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)住宅工程分戶驗(yàn)收監(jiān)督管理工作。有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)根據(jù)職責(zé)分工，具體實(shí)施住宅工程分戶驗(yàn)收日常監(jiān)督管理工作。
四、責(zé)任和義務(wù)
建設(shè)單位作為住宅工程建設(shè)活動(dòng)的總牽頭單位，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)住宅工程質(zhì)量承擔(dān)全面責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅工程竣工驗(yàn)收前，組織設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位進(jìn)行分戶驗(yàn)收。各單位應(yīng)嚴(yán)格履行分戶驗(yàn)收職責(zé)，按本辦法及相關(guān)國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)組織分戶驗(yàn)收，對(duì)分戶驗(yàn)收的結(jié)論進(jìn)行簽認(rèn)，不得簡(jiǎn)化分戶驗(yàn)收程序。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)單位成立分戶驗(yàn)收工作組，實(shí)施分戶驗(yàn)收工作。分戶驗(yàn)收工作組應(yīng)包括下列人員：建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、質(zhì)量總監(jiān)和專業(yè)技術(shù)人員，設(shè)計(jì)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師和專業(yè)監(jiān)理工程師，施工總承包單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人、質(zhì)量員，分包單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人等有關(guān)人員；已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司工程部門(mén)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)參與分戶驗(yàn)收工作，驗(yàn)收工作組應(yīng)按《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作組成員表》要求建立。建設(shè)單位可委托相關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)配合分戶驗(yàn)收工作組開(kāi)展技術(shù)檢查服務(wù)工作，但咨詢機(jī)構(gòu)的檢查結(jié)果不可替代驗(yàn)收工作組的驗(yàn)收結(jié)論。
開(kāi)展分戶驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通知項(xiàng)目承保的質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司或其委托的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照分戶驗(yàn)收要求對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行抽查，并出具分戶驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。
五、分戶驗(yàn)收依據(jù)
分戶驗(yàn)收的依據(jù)為《上海市住宅工程套內(nèi)質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（DG/TJ-2062）及國(guó)家和本市現(xiàn)行有關(guān)工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程，經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件以及有效的工程合同等。
六、分戶驗(yàn)收內(nèi)容
分戶驗(yàn)收包括戶內(nèi)驗(yàn)收和公共部位驗(yàn)收。
（一）戶內(nèi)驗(yàn)收內(nèi)容包括：
1.地面、墻面和頂棚質(zhì)量；
2.門(mén)窗工程質(zhì)量；
3.欄桿、護(hù)欄質(zhì)量；
4.防水工程質(zhì)量；
5.室內(nèi)主要空間尺寸；
6.給水排水工程質(zhì)量；
7.室內(nèi)電氣工程質(zhì)量；
8.通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量；
9.熱水與地暖工程質(zhì)量；
10.按照有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定，應(yīng)當(dāng)驗(yàn)收的其他內(nèi)容。
全裝修住宅工程戶內(nèi)驗(yàn)收除上述項(xiàng)目外，還應(yīng)包括工程涉及的吊頂工程、輕質(zhì)隔墻工程、墻飾面工程、樓地面飾面工程、涂飾工程、細(xì)部工程、智能化工程等。
戶內(nèi)驗(yàn)收記錄按本辦法《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表（戶內(nèi)）》要求填寫(xiě)。
（二）公共部位驗(yàn)收主要內(nèi)容包括：
外墻面施工質(zhì)量，樓（電）梯、通道、地下室等公用部分的安全和使用功能，戶外安裝工程、無(wú)障礙設(shè)施等。
公共部位驗(yàn)收記錄按本辦法《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表（公共部位）》要求填寫(xiě)。
七、分戶驗(yàn)收啟動(dòng)條件
啟動(dòng)分戶驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件：
（一）已完成設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；
（二）主要功能項(xiàng)目的抽查結(jié)果均符合要求；
（三）安全和功能的檢測(cè)資料完整，工程質(zhì)量控制資料完整，分戶驗(yàn)收前應(yīng)完成的檢測(cè)項(xiàng)目清單詳見(jiàn)《住宅工程安全和功能性檢測(cè)匯總表》；
（四）分部（子分部）、分項(xiàng)工程的質(zhì)量驗(yàn)收均合格，且全裝修工序隱蔽驗(yàn)收已留存影像資料；
（五）根據(jù)《上海市住宅工程套內(nèi)質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》規(guī)定，完成裝修前分戶交接驗(yàn)收，并留存基層的影像資料，驗(yàn)收記錄按照本辦法《上海市住宅工程裝修前分戶交接驗(yàn)收記錄》要求填寫(xiě)；
（六）室內(nèi)地面(全裝修在圖紙上)已標(biāo)識(shí)好暗埋水管的走向和室內(nèi)空間尺寸測(cè)量的指控點(diǎn)、線；配電控制箱內(nèi)電氣回路已標(biāo)識(shí)清晰；
（七）建設(shè)過(guò)程中涉及的各等級(jí)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)全部整改完成，并取得保險(xiǎn)公司或其委托的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)出具的分戶驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告；
（八）國(guó)家和本市建設(shè)行政管理部門(mén)規(guī)定的其他條件。
八、分戶驗(yàn)收程序與相關(guān)要求
（一）施工總承包單位向建設(shè)單位提出分戶驗(yàn)收申請(qǐng)。
（二）建設(shè)單位項(xiàng)目質(zhì)量總監(jiān)應(yīng)組織制定《住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收方案》，并進(jìn)行技術(shù)交底。方案應(yīng)包括驗(yàn)收單位各方職責(zé)和義務(wù)、驗(yàn)收組成員分工、驗(yàn)收依據(jù)、驗(yàn)收內(nèi)容、檢查部位、檢查方法、儀器設(shè)備配置、不合格項(xiàng)的處理措施等內(nèi)容；方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)建設(shè)單位公司質(zhì)量負(fù)責(zé)人審核通過(guò)，并加蓋公章后實(shí)施。審核方案時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)評(píng)估分戶驗(yàn)收周期、投入人員數(shù)量與工程規(guī)模之間的匹配性。
（三）實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)分戶驗(yàn)收。分戶驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)逐戶、逐間、逐段進(jìn)行，并對(duì)室內(nèi)凈距、凈高尺寸進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)記錄按照本辦法《上海市住宅工程室內(nèi)凈距、凈高尺寸檢驗(yàn)記錄》要求填寫(xiě)，非全裝修住宅相關(guān)測(cè)量點(diǎn)標(biāo)識(shí)應(yīng)當(dāng)保留至工程竣工。發(fā)現(xiàn)工程存在觀感和使用功能等質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法通過(guò)驗(yàn)收的，分戶驗(yàn)收組應(yīng)當(dāng)通知施工單位進(jìn)行整改，整改后重新組織分戶驗(yàn)收。
（四）分戶驗(yàn)收合格的，建設(shè)、施工、監(jiān)理、物業(yè)等單位應(yīng)按照規(guī)定在《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表（戶內(nèi)）》等表格上簽字、蓋章確認(rèn)。其中施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師還應(yīng)當(dāng)加蓋個(gè)人執(zhí)業(yè)注冊(cè)章。對(duì)于重新組織分戶驗(yàn)收的工程，應(yīng)留存其所有分戶驗(yàn)收的記錄及整改復(fù)查記錄。
（五）保險(xiǎn)公司或其委托的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)在建設(shè)單位組織分戶驗(yàn)收前，應(yīng)按照一定比例對(duì)分戶驗(yàn)收情況進(jìn)行抽查，提出質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，待建設(shè)單位全部整改完成后出具分戶驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，報(bào)告應(yīng)當(dāng)明確分戶驗(yàn)收抽查是否合格。抽查的比例要求如下：
1.每個(gè)單位工程，每種房型至少參與一戶室內(nèi)凈高、室內(nèi)凈距的驗(yàn)收；
2.每個(gè)單位工程，除室內(nèi)空間尺寸以外的項(xiàng)目（含裝修前交接驗(yàn)收）參與抽查的戶數(shù)不應(yīng)少于總戶數(shù)30%，其中頂層應(yīng)全數(shù)參與；
3.每個(gè)單位工程，公共部位的抽查數(shù)量應(yīng)不少于30%的樓層，其中屋面、頂層及地下室應(yīng)全數(shù)檢查。
（六）驗(yàn)收工作組組長(zhǎng)及副組長(zhǎng)應(yīng)抽取一定的戶數(shù)親自進(jìn)行驗(yàn)收，抽查數(shù)量：本次工程竣工驗(yàn)收的每種戶型至少抽1戶，且總戶數(shù)不少于8戶；總戶數(shù)少于8戶的，全數(shù)檢查；其中頂層、底層至少各抽查2戶。
（七）單位工程通過(guò)分戶驗(yàn)收后，應(yīng)按本辦法《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表》要求填寫(xiě)匯總信息。
九、分戶驗(yàn)收資料
分戶驗(yàn)收資料應(yīng)整理、組卷，由建設(shè)、施工單位分別歸檔保存，存檔期限自工程竣工驗(yàn)收合格之日起，不應(yīng)少于8年。分戶驗(yàn)收資料應(yīng)包括以下內(nèi)容：
（一）分戶驗(yàn)收方案（含分戶驗(yàn)收組成員組成）；
（二）《上海市住宅工程室內(nèi)凈距、凈高尺寸檢驗(yàn)記錄》；
（三）對(duì)非全裝修、全裝修住宅工程，戶內(nèi)分戶驗(yàn)收記錄分別包括：
1.非全裝修住宅工程：《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表（戶內(nèi)）》；
2.全裝修住宅工程：
（1）《上海市住宅工程裝修前分戶交接驗(yàn)收記錄》；
（2）交接驗(yàn)收時(shí)基層的影像資料，至少應(yīng)包括樓地面、墻面、頂棚、廚房衛(wèi)生間陽(yáng)臺(tái)等有水房間的防水面層等部位及蓄水試驗(yàn)情況；
（3）全裝修工序隱蔽驗(yàn)收影像資料，至少應(yīng)包括地板安裝、吊頂安裝、輕質(zhì)隔墻、地暖敷設(shè)、門(mén)窗包邊塞縫等工序；
（4）《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表（戶內(nèi)）》；
（四）《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表（公共部位）》；
（五）《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表》；
（六）分戶驗(yàn)收過(guò)程中的《整改通知單》及責(zé)任方的整改報(bào)告等其他分戶驗(yàn)收資料。
十、資料報(bào)送與交付
建設(shè)單位在分戶驗(yàn)收全部完成后、組織“業(yè)主房屋質(zhì)量預(yù)看房”前應(yīng)當(dāng)：
（一）將《住宅工程分戶驗(yàn)收方案》《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表》《上海市住宅工程質(zhì)量投訴處理承諾書(shū)》等，報(bào)送負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)，監(jiān)督機(jī)構(gòu)收到后應(yīng)對(duì)分戶驗(yàn)收情況進(jìn)行抽查；
（二）將《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表（戶內(nèi)）》等分戶驗(yàn)收數(shù)據(jù)在戶內(nèi)醒目位置公開(kāi)。
建設(shè)單位在辦理房屋交接書(shū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表（戶內(nèi)）》《上海市住宅工程質(zhì)量投訴處理承諾書(shū)》作為《上海市新建住宅質(zhì)量保證書(shū)》的附件，一同交給業(yè)主。
十一、建筑銘牌
住宅工程竣工驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，在建筑物的明顯部位鑲刻《上海市（住宅工程）建筑銘牌》，接受社會(huì)監(jiān)督。銘牌保存年限應(yīng)為建筑物的設(shè)計(jì)使用年限。銘牌應(yīng)包括以下內(nèi)容：
（一）工程名稱，開(kāi)、竣工日期；
（二）建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)公司全稱；
（三）建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人姓名。
十二、監(jiān)督管理
建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)分戶驗(yàn)收工作的監(jiān)督抽查，重點(diǎn)檢查分戶驗(yàn)收程序的合規(guī)性，包括分戶驗(yàn)收方案執(zhí)行情況、分戶驗(yàn)收表及分戶驗(yàn)收匯總表中簽字蓋章是否齊全、驗(yàn)收組查出的質(zhì)量問(wèn)題是否整改完畢等。
監(jiān)督機(jī)構(gòu)接到建設(shè)單位報(bào)送的分戶驗(yàn)收資料后，應(yīng)自行或購(gòu)買服務(wù)抽查工程實(shí)體與分戶驗(yàn)收記錄是否存在異常情況，實(shí)體抽查戶數(shù)不應(yīng)小于3戶，抽查部位應(yīng)包括頂層、底層及標(biāo)準(zhǔn)層。對(duì)于建設(shè)單位或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人違反《上海市建設(shè)工程建設(shè)單位首要質(zhì)量責(zé)任管理規(guī)定》被黃牌警示的，應(yīng)加倍抽查。抽查結(jié)果不合格的，可視情況提高監(jiān)督抽查比例，責(zé)令重新組織分戶驗(yàn)收和提高驗(yàn)收組成員級(jí)別，驗(yàn)收組組長(zhǎng)由建設(shè)單位分管質(zhì)量的領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，副組長(zhǎng)分別由施工、監(jiān)理等單位分管質(zhì)量的領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任。分戶驗(yàn)收抽查不合格的，不得組織“業(yè)主房屋質(zhì)量預(yù)看房”。監(jiān)督機(jī)構(gòu)購(gòu)買服務(wù)的費(fèi)用應(yīng)該納入各級(jí)預(yù)算保障。
各區(qū)建設(shè)管理部門(mén)應(yīng)將住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收?qǐng)?zhí)行情況納入“建設(shè)工程質(zhì)量安全巡查”的常態(tài)化檢查內(nèi)容。
監(jiān)督機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)參建單位在分戶驗(yàn)收過(guò)程中有弄虛作假、隱瞞相關(guān)事實(shí)，違反建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收、管理有關(guān)規(guī)定等行為，或發(fā)現(xiàn)工程實(shí)體存在質(zhì)量問(wèn)題的，應(yīng)采取相應(yīng)行政措施，責(zé)令限期改正。對(duì)于未按本規(guī)定組織分戶驗(yàn)收，造成負(fù)面輿情或群體性事件的建設(shè)單位，應(yīng)將其違規(guī)行為同步移交房管部門(mén)處理。
十三、解釋部門(mén)
本《辦法》由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委負(fù)責(zé)解釋。
十四、施行日期
本《辦法》有效期為2024年4月15日至2029年4月14日。
