為進一步貫徹實施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），經(jīng)市政府同意，市房管局印發(fā)《關于進一步貫徹實施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的若干意見》（以下簡稱《意見》）。本意見自 2021年7月1日起施行，有效期至 2026 年 6 月 30 日。詳情如下：
新建物業(yè)管理區(qū)域的核定
對有市政道路、自然河道、公共通道及公共空間穿越的住宅建設用地，在住宅建設工程設計時，原則上建設單位應當分別配置配套設施設備。
規(guī)劃資源管理部門在土地出讓環(huán)節(jié)和建設工程設計方案審查環(huán)節(jié)征求房屋行政管理部門意見時，區(qū)房屋行政管理部門應當對建設項目的物業(yè)管理區(qū)域劃分提出具體意見。
建設單位在首次申請辦理建設工程規(guī)劃許可證時，應當向物業(yè)項目所在地的區(qū)房屋行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，并提交下列資料：
（一）建設用地規(guī)劃許可相關文件；
（二）經(jīng)規(guī)劃資源管理部門批準的建筑總平面圖；
（三）相關部門確認的建設項目停車位、綠化等共用設施設備配置情況說明；
（四）編訂（變更）門弄號通知；
（五）地名使用批準文件；
（六）其他應當提交的資料。
物業(yè)項目所在地的區(qū)房屋行政管理部門應當在受理申請之日起 5 個工作日內，向建設單位出具《物業(yè)管理區(qū)域核定單》。
因建設單位申請辦理規(guī)劃變更手續(xù)，影響物業(yè)管理區(qū)域內停車位、綠化等共用設施設備配置的，建設單位應當在規(guī)劃資源管理部門批準后，重新向物業(yè)項目所在地的區(qū)房屋行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。物業(yè)項目所在地的區(qū)房屋行政管理部門應當按照相關規(guī)定出具核定意見。
建設單位應當將物業(yè)管理區(qū)域核定結果在房屋銷售合同中予以明示。房屋所有權首次登記后，建設單位應當以設置公示牌等方式，將物業(yè)管理區(qū)域核定結果以及業(yè)主共有配套設施設備的位置、面積等信息在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置予以公開。
既有物業(yè)管理區(qū)域的調整
物業(yè)管理區(qū)域核定后，業(yè)主可以根據(jù)物業(yè)管理的需要申請進行調整。
申請將兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域調整為一個物業(yè)管理區(qū)域的，應當符合以下條件：
（一）地理位置相鄰，且在一個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處轄區(qū)內；
（二）調整前的各物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主表決通過。
申請將物業(yè)管理區(qū)域調整為兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域的，應當符合以下條件：
（一）調整前的物業(yè)管理區(qū)域被道路、河道等分割為兩個以上相對獨立區(qū)域；
（二）能明確調整后的各物業(yè)管理區(qū)域共用部分的管理、維護責任；
（三）調整后的各物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理用房的配置符合國家和本市相關規(guī)定；
（四）調整后的各物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主表決通過。
業(yè)主大會成立前需要調整物業(yè)管理區(qū)域的，應當經(jīng) 20% 以上業(yè)主提請，由物業(yè)項目所在地居民委員會、村民委員會組織征詢業(yè)主意見，經(jīng)全體業(yè)主共同決定后，由居民委員會、村民委員會向物業(yè)項目所在地的區(qū)房屋行政管理部門提出申請。
業(yè)主大會成立后需要調整物業(yè)管理區(qū)域的，經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，由業(yè)主委員會向物業(yè)項目所在地的區(qū)房屋行政管理部門提出申請，其中，兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域調整為一個物業(yè)管理區(qū)域的，由相關業(yè)主委員會共同向物業(yè)項目所在地的區(qū)房屋行政管理部門提出申請。
申請調整物業(yè)管理區(qū)域的，應當向物業(yè)項目所在地的區(qū)房屋行政管理部門提交以下材料:
（一）調整物業(yè)管理區(qū)域的書面申請；
（二）物業(yè)管理區(qū)域調整方案；
（三）業(yè)主大會關于同意調整物業(yè)管理區(qū)域的決定，或者全體業(yè)主關于調整物業(yè)管理區(qū)域的共同決定；
（四）相關物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)規(guī)劃資源管理部門批準的建筑總平面圖；
（五）其他應當提交的資料。
物業(yè)管理區(qū)域調整方案，應當對調整后物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理用房、綠地、道路、停車位、消防控制室、泵房等共用部分的使用、維護等作出約定。
物業(yè)管理區(qū)域的統(tǒng)一管理
委托物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理的，一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。住宅物業(yè)管理區(qū)域內的非住宅物業(yè)、配套建設的停車位等不得與住宅物業(yè)管理區(qū)域內的其他部分分割管理。
分期開發(fā)項目的物業(yè)管理
劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的建設項目分期開發(fā)的，其前期物業(yè)管理招投標以該物業(yè)管理區(qū)域為范圍。
先期開發(fā)區(qū)域內銷售并交付使用的物業(yè)符合《規(guī)定》第十三條規(guī)定條件的，應當成立業(yè)主大會。業(yè)主大會可就整個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項作出決定，但對后期業(yè)主可能產生不利影響的除外。業(yè)主大會決定聘用物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務合同期限一般不超過 2 年。
通過的《業(yè)主大會議事規(guī)則》中，應當考慮分期開發(fā)建設的物業(yè)建筑面積比例、房屋類型等因素，為后期開發(fā)項目的業(yè)主預留合理的業(yè)主委員會委員名額。業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設單位；建設單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)的，應當在房屋銷售合同中注明業(yè)主大會的成立情況及相關決定事項。
業(yè)主大會成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，成為該業(yè)主大會的成員，依法行使權利、履行義務。后期開發(fā)區(qū)域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到 50%，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，業(yè)主委員會應當在三個月內按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的約定，召開業(yè)主大會會議，補選業(yè)主委員會委員。
建設項目資料的備案
建設單位應當按照《規(guī)定》第十一條規(guī)定，向物業(yè)項目所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處設立的房屋管理事務機構（以下簡稱房管機構）提交相關資料。其中 “物業(yè)管理所必需的其他資料”，包括營業(yè)執(zhí)照、項目批準文件、用地批準文件、施工許可證、房屋土地權屬調查報告、地名使用批準文件、業(yè)主清冊和聯(lián)系方式等資料。
區(qū)房屋行政管理部門在核發(fā)房屋交付使用許可證時，應當向房管機構查詢建設單位依法提交前款所述資料的情況。
業(yè)主大會籌備組、換屆改選小組中各方代表的產生
籌備組中的建設單位代表為 1 人，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處代表為 1-2 人，物業(yè)項目所在地居民委員會或者村民委員會代表人數(shù)一般為 1 人，但一個物業(yè)管理區(qū)域有多個居民委員會或者村民委員會的，各居民委員會或者村民委員會可以有 1 名代表。
建設單位，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處，物業(yè)項目所在地居民委員會或者村民委員會可以根據(jù)工作需要自行確定參加籌備組的代表人選。籌備組中的業(yè)主代表人數(shù)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模和社區(qū)建設情況確定，其所占比例應當不低于籌備組總人數(shù)的二分之一。
業(yè)主代表可通過業(yè)主推薦、自薦或者居民區(qū)黨組織、居民委員會或者村民委員會召開座談會推薦等方式產生，具體方式由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處確定，并在物業(yè)管理區(qū)域內予以公告。
換屆改選小組中各方代表的人數(shù)要求及產生方式與籌備組相同，但建設單位代表不參加換屆改選小組。
業(yè)主代表不依法履行職責，且經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處責令限期改正后仍未履行職責的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處可組織業(yè)主重新推薦產生業(yè)主代表。
業(yè)主投票權的計算
《業(yè)主大會議事規(guī)則》在不與法律法規(guī)相抵觸的前提下，可以就業(yè)主投票權計算時專有部分面積、業(yè)主人數(shù)的確定等相關事項進行約定。
業(yè)主委員會候選人的產生
籌備組、換屆改選小組應當根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模及建筑物區(qū)分所有權的比例，綜合考慮政治面貌、在居民委員會或者村民委員會任職情況、年齡、專業(yè)背景、居住區(qū)域等因素基礎上，確定業(yè)主委員會委員的分布和構成比例；籌備組還應當同時合理確定業(yè)主委員會委員的人數(shù)。
業(yè)主委員會委員候選人由籌備組、換屆改選小組通過直接聽取業(yè)主意見、召開座談會、發(fā)放推薦表等方式產生，具體產生方式由籌備組、換屆改選小組確定；居民區(qū)黨組織可以推薦符合條件的居民區(qū) “兩委” 委員、黨員骨干、團青骨干、樓組長、群眾活動團隊負責人等，提交籌備組、換屆改選小組討論。
籌備組和換屆改選小組應當審查候選人資格，提出候選人名單，并報送鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處。街鎮(zhèn)黨 (工) 委應當統(tǒng)籌建立居民區(qū)黨組織、房管機構、信訪、城管執(zhí)法、市場監(jiān)管、公安等部門共同參與的審核把關機制。
業(yè)主委員會委員候選人名單產生后，籌備組、換屆改選小組應當將候選人的姓名、性別、年齡、政治面貌、職業(yè)等基本情況在物業(yè)管理區(qū)域內予以公示、公告。
業(yè)主委員會任期屆滿未能及時換屆改選的處理
業(yè)主委員會任期屆滿后，因客觀原因未能選舉產生新一屆業(yè)主委員會的，居民委員會應當在鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處的指導和監(jiān)督下，組織業(yè)主討論決策住宅小區(qū)公共管理事務，經(jīng)業(yè)主大會委托也可以暫時代行業(yè)主委員會的相關職責。
業(yè)主委員會的日常運作
業(yè)主委員會應當建立健全日常會議制度、定期接待制度、印章管理制度、資料管理制度、信息公開制度、業(yè)務學習制度、書面承諾制度、矛盾協(xié)調制度等管理制度，并按照相關制度的規(guī)定規(guī)范運作。
在選聘或者解聘物業(yè)服務企業(yè)、改造共用設施設備、動用大額專項維修資金等事項表決前，業(yè)主委員會應當事先書面通知居民委員會或者村民委員會、居民區(qū)黨組織和街鎮(zhèn)房管機構，并接受其指導監(jiān)督。
業(yè)主委員會應當每年在業(yè)主大會會議上，報告業(yè)主委員會年度履職情況、業(yè)主委員會委員履行書面承諾的情況以及其他需要向全體業(yè)主報告的事項，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處推行轄區(qū)內業(yè)主委員會規(guī)范化運作評價制度，加強對業(yè)主委員會日常運作的指導監(jiān)督。
財務審計
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當委托有資質的中介機構對專項維修資金、公共收益的收支情況以及業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況進行年度財務審計。上一年度的年度財務審計應當在每年 6 月底前完成。
換屆改選小組成立后，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當在換屆改選小組的指導下，委托有資質的中介機構對任期內的專項維修資金、公共收益的使用情況以及業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用情況進行換屆財務審計。換屆財務審計應當在新一屆業(yè)主委員會選舉產生后 1 個月內完成。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會逾期未委托中介機構進行財務審計的，業(yè)主可以向物業(yè)項目所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處提出委托專項維修資金賬戶開戶銀行合作的有資質的中介機構進行財務審計的書面申請，由物業(yè)項目所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處委托，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告委托情況。
業(yè)主委員會應當向受托的有資質的中介機構提供相關合同、票據(jù)、銀行對賬單及其他財務審計所必須的相關資料。因業(yè)主委員會拒不提供相關資料或者提供的相關資料不完整，導致財務審計無法正常開展的，受委托的中介機構可以向項目所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處報告，并根據(jù)相關資料獲取情況出具審計結果。
由業(yè)主大會、業(yè)主委員會委托審計的，業(yè)主委員會應當將審計結果在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告；由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處委托審計的，以及業(yè)主委員會拒不提供相關資料或者提供的相關資料不完整的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處應當將審計結果在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。
物業(yè)矛盾糾紛的調處
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處、居民委員會、村民委員會應當充分發(fā)揮人民調解委員會在物業(yè)管理糾紛調解中的作用，充實專業(yè)人員，提高物業(yè)管理矛盾糾紛居間調解的效能。
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處可通過設立住宅小區(qū)法律服務咨詢站、聘請矛盾調處類專業(yè)社會服務組織等方式，或者聘請行業(yè)專家、律師等專業(yè)人員，為住宅小區(qū)提供法律咨詢服務，解決疑難問題，調解矛盾糾紛，提高社區(qū)物業(yè)管理的整體水平。
居民委員會、村民委員會設立的人民調解委員會，受理和調解下列物業(yè)管理糾紛：
（一）業(yè)主委員會的組建、運作和自我管理中發(fā)生的業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛；
（二）業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間因專項維修資金使用和再次籌集，房屋及其配套設施設備、相關場地的維修、養(yǎng)護、管理，環(huán)境秩序管理，停車管理，物業(yè)服務收費等引發(fā)的糾紛；
（三）鄰里間因裝飾裝修或者安裝防盜門、防盜窗、空調、曬衣架、鴿棚等附著物引發(fā)的糾紛；
（四）因業(yè)主或者使用人違反《臨時管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》及其他管理制度引發(fā)的物業(yè)糾紛；
（五）其他屬于人民調解組織調解范圍內的物業(yè)管理糾紛。
物業(yè)服務項目經(jīng)理管理
物業(yè)服務企業(yè)應當向受托管理服務的住宅物業(yè)管理區(qū)域委派一名項目經(jīng)理，作為該住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理服務的負責人。項目經(jīng)理應當具備相應的物業(yè)管理相關專業(yè)技術和管理能力，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂勞動合同或者勞務合同。
一名項目經(jīng)理一般只能服務一個住宅物業(yè)管理區(qū)域；地理位置相鄰、面積較小的多個物業(yè)管理區(qū)域，可以由一名項目經(jīng)理服務，但數(shù)量不得超過 3 個。
物業(yè)管理用房的確認
建設單位在辦理建設工程規(guī)劃許可證時，應當將物業(yè)管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以注明，并加蓋建設單位公章；對分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位應當按照整個物業(yè)管理區(qū)域的配置要求，在先期開發(fā)的區(qū)域內一次性配置或者提供臨時物業(yè)管理用房。
建設單位在未按照規(guī)劃配置物業(yè)管理用房前，不得擅自變更、分割、轉讓、抵押臨時物業(yè)管理用房。建設單位向區(qū)規(guī)劃資源管理部門提交的物業(yè)管理用房配置相關資料，應當符合《規(guī)定》第四十二條和本意見關于物業(yè)管理用房的配置要求。
房屋土地調查機構應當在房屋土地權屬調查報告書中注明物業(yè)管理用房的坐落、面積、室號；區(qū)房屋行政管理部門在核發(fā)房屋預售許可證和不動產登記機構在辦理房屋所有權首次登記時，應當注明物業(yè)管理用房室號。
1997 年 7 月 1 日至 2003 年 8 月 31 日間竣工的住宅物業(yè)管理區(qū)域，其物業(yè)管理用房應當按照規(guī)劃中配置的標準提供；規(guī)劃中未配置的，按照物業(yè)管理區(qū)域實際使用狀況予以提供。
物業(yè)服務收費
物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。住宅物業(yè)管理區(qū)域已組建業(yè)主大會的，由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)按照合理、公開、質價相符的原則，協(xié)商確定物業(yè)服務內容、物業(yè)服務收費標準和收費方式，并在物業(yè)服務合同中予以約定。鼓勵建設單位、業(yè)主大會在選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，委托第三方評估機構進行物業(yè)服務價格評估。
實行物業(yè)服務包干制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)在調整物業(yè)服務收費標準前，應當委托第三方評估機構進行物業(yè)服務價格評估，或者委托有資質的中介機構對前 12 個月的物業(yè)服務費用收支情況進行審計。物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會或者全體業(yè)主報告審計或者評估結果，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
公共收益
業(yè)主大會成立前，物業(yè)共用部分的利用應當按照《前期物業(yè)服務合同》的約定進行，主要是利用業(yè)主共有道路或者場地停放車輛。
20% 以上業(yè)主可以提出利用其他物業(yè)共用部分的書面提議，由物業(yè)項目所在地居（村）委會組織征詢業(yè)主意見，利用全體共用部分從事廣告、商業(yè)推廣等活動的，經(jīng)全體業(yè)主共同決定后實施；利用部分共用部分從事廣告、商業(yè)推廣等活動的，經(jīng)共同擁有該物業(yè)的業(yè)主同意后實施，但利用部分共有部分的外墻、屋頂從事廣告、商業(yè)推廣等活動的，經(jīng)共同擁有該物業(yè)的業(yè)主同意后，還應當經(jīng)全體業(yè)主共同決定。
業(yè)主大會成立后，利用全體共用部分從事廣告、商業(yè)推廣等活動的，應當經(jīng)過業(yè)主大會同意，業(yè)主大會也可以授權業(yè)主委員會同意。利用部分共用部分從事廣告、商業(yè)推廣等活動的，應當經(jīng)共同擁有該物業(yè)的業(yè)主同意；但利用部分共有部分的外墻、屋頂從事廣告、商業(yè)推廣等活動的，經(jīng)共同擁有該物業(yè)的業(yè)主同意后，還應當經(jīng)業(yè)主大會或者經(jīng)業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會同意。
公共收益歸全體業(yè)主或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有。業(yè)主大會成立前，公共收益由物業(yè)項目所在地的區(qū)房屋管理部門代為管理。業(yè)主大會成立并開設賬戶后，區(qū)房屋管理部門應當將代為管理的公共收益本息一次性劃轉至業(yè)主大會賬戶。
臨時物業(yè)服務
區(qū)房屋行政管理部門應當聽取鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處意見，綜合考慮企業(yè)規(guī)模、綜合實力、信用狀況、在本轄區(qū)的管理實績等因素，按照公開、自愿、擇優(yōu)的原則，選取物業(yè)服務企業(yè)建立臨時物業(yè)服務企業(yè)預選庫。
區(qū)房屋行政管理部門可以根據(jù)臨時物業(yè)服務的情況，適時調整入選臨時物業(yè)服務企業(yè)預選庫的物業(yè)服務企業(yè)名單。區(qū)房屋行政管理部門應當公布進入臨時物業(yè)服務企業(yè)預選庫的物業(yè)服務企業(yè)名單。
物業(yè)服務企業(yè)退出且業(yè)主大會尚未選聘新物業(yè)服務企業(yè)的，或者物業(yè)服務企業(yè)退出且業(yè)主大會尚未成立的，由業(yè)主委員會或者居民委員會、村民委員會按照《規(guī)定》第五十二條的規(guī)定，報鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處在預選庫中選定一家物業(yè)服務企業(yè)提供臨時物業(yè)服務。
業(yè)主委員會或者居民委員會、村民委員會應當代表業(yè)主大會或全體業(yè)主與選定的物業(yè)服務企業(yè)及鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處簽訂三方《臨時物業(yè)服務協(xié)議》，對服務期限、服務事項、服務標準、收費項目和收費標準等內容進行約定，服務期限最長不超過六個月。
《臨時物業(yè)服務協(xié)議》簽訂后 3 日內，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處應當將臨時物業(yè)服務企業(yè)選定結果在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。
物業(yè)服務合同網(wǎng)簽備案
本市推行物業(yè)服務合同網(wǎng)簽備案制度。物業(yè)服務企業(yè)通過物業(yè)管理監(jiān)管與服務信息平臺與建設單位、業(yè)主、業(yè)主大會簽訂《前期物業(yè)服務合同》《物業(yè)服務合同》《臨時物業(yè)服務協(xié)議》或者相關補充協(xié)議的，同步辦理備案手續(xù)。
《前期物業(yè)服務合同》《物業(yè)服務合同》或者《臨時物業(yè)服務協(xié)議》生效后 3 個工作日內，項目經(jīng)理應當向項目所在地房管機構申請進行項目經(jīng)理信息確認。
物業(yè)承接查驗
建設單位在申請物業(yè)交付使用前，應當與物業(yè)服務企業(yè)共同對物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)共用部分，包括房屋的主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝飾等部位及水、電、氣、消防、電梯等設施設備進行查驗，并按照《規(guī)定》第五十四條的規(guī)定簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議。
業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務企業(yè)的，在辦理項目交接前，業(yè)主委員會、新物業(yè)服務企業(yè)應當與原物業(yè)服務企業(yè)共同對物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)共用部分進行查驗，共同確認現(xiàn)場查驗的結果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并作為新物業(yè)服務合同的補充協(xié)議。
物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。
開展物業(yè)承接查驗前，建設單位、原物業(yè)服務業(yè)或者業(yè)主委員會應當按照《規(guī)定》第十一條、第五十條的相關規(guī)定移交物業(yè)管理所必須的相關資料。
物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處及其他相關部門、第三方機構參加。
物業(yè)使用及裝飾裝修禁止性行為
業(yè)主、使用人應當遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照房屋安全使用規(guī)定使用物業(yè)，禁止《規(guī)定》第五十六條規(guī)定的損害公共利益及他人利益的行為。
有下列情形之一的，屬于《規(guī)定》第五十六條規(guī)定的 “損壞房屋承重結構” 的行為：
（一）擅自改變房屋的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)确课菰荚O計承重構件；
（二）擴大承重墻上原有的門窗尺寸；
（三）拆除連接房屋與陽臺的磚、混凝土墻體的。
房屋原始設計承重構件以房屋竣工圖標示的位置為準；圖紙沒有標明或者標示不詳細的，由房屋檢測單位出具證明文件。
有下列情形之一的，屬于《規(guī)定》第五十六條規(guī)定的 “違法搭建建筑物、構筑物” 的行為：
（一）未依法取得建設工程規(guī)劃許可證，擅自搭建建筑物、構筑物；
（二）未按照建設工程規(guī)劃許可證核準的圖紙及相關技術規(guī)定搭建建筑物、構筑物；
（三）其他違法搭建建設工程的行為。
違法搭建的建筑物、構筑物包括在天井、庭園、平臺、曬臺、露臺、屋頂、道路或者其他場地違法搭建的建筑物、構筑物，擅自開挖地坪以及在房屋內部插層增加的建筑面積等。違法搭建的建筑物、構筑物的物理狀態(tài)依附于房屋或者位于房屋自用土地范圍內的，該房屋為附有違法建筑房屋。
有下列行為之一的，屬于《規(guī)定》第五十六條規(guī)定的 “破壞房屋外貌” 的行為：
（一）擅自改變房屋原始設計外立面及其色調；
（二）擅自在非承重的外墻上開門、窗的。
有下列情形之一的，屬于《規(guī)定》第五十八條規(guī)定的 “擅自改變物業(yè)使用性質” 的行為：
（一）未辦理審批手續(xù)，將住宅改為非住宅使用、將非住宅改為住宅使用，以及改變非住宅的規(guī)劃批準用途使用；
（二）將房屋內臥室、起居室等部位改為衛(wèi)生間、廚房間，或者改變衛(wèi)生間、廚房間的原始設計位置。
物業(yè)使用性質的變更
由區(qū)規(guī)劃資源管理部門會同區(qū)房屋行政管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質的區(qū)域范圍和方案，經(jīng)區(qū)人民政府同意后，區(qū)規(guī)劃資源管理部門應當予以公告并抄送區(qū)房屋行政管理部門。具體范圍和方案，應當包括可改變的部位和經(jīng)營項目等內容。
在允許改變物業(yè)使用性質的區(qū)域范圍內，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質的，應當符合下列條件：
（一）符合房屋使用安全要求；
（二）符合《臨時管理規(guī)約》《管理規(guī)約》；
（三）經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意；
（四）符合相關法律、法規(guī)的規(guī)定。
符合前款規(guī)定的住宅，其業(yè)主可向物業(yè)項目所在地的區(qū)房屋行政管理部門申請變更住宅使用性質，區(qū)房屋行政管理部門應當自受理申請之日起 20 個工作日內做出決定。對符合條件的，準予其變更住宅物業(yè)使用性質，并告知其依法向市場監(jiān)管等部門辦理有關手續(xù)的義務。業(yè)主應當依法辦理相關手續(xù)。
管線的維修養(yǎng)護責任
住宅小區(qū)內水、電、氣分戶計量表和表前的相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任及相關費用，由供水、供電、供氣服務單位分別承擔；分戶計量表后的相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任及相關費用，由業(yè)主承擔。
建設單位產權車位租賃價格調整
建設單位所有的機動車停車位向業(yè)主、使用人出租的，其收費標準應當在前期物業(yè)合同中予以約定，業(yè)主大會成立前，收費標準不得擅自調整。
業(yè)主大會成立后，建設單位所有的機動車停車位需要調整租賃價格收費標準的，建設單位應當將停車位租賃價格調整方案（以下簡稱調價方案）書面告知業(yè)主委員會，調價方案應當包括停車位類型、數(shù)量、擬調整收費的時間及擬調整后的收費標準及其它與租賃價格調整相關的內容。
業(yè)主委員會收到調價方案后，應當按照公平、合理的原則與建設單位進行協(xié)商；協(xié)商一致后，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會會議對調整建設單位所有的機動車停車位收費調價方案作出決定。
調價方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，建設單位應當持下列文件向區(qū)房屋行政管理部門申請備案：
（一）備案申請；
（二）調價方案；
（三）業(yè)主大會關于同意調價方案的決定。
專項維修資金的首次籌集
物業(yè)出售人應當在辦理房屋所有權首次登記前，按照國家和本市的相關規(guī)定交納其應交的專項維修資金，同時，墊付尚未銷售物業(yè)部分的應由物業(yè)買受人交納的專項維修資金。購房人應當在辦理不動產權轉移登記前，交納其按照國家和本市的相關規(guī)定應當交納的專項維修資金。
專項維修資金的再次籌集
業(yè)主未按照《規(guī)定》第六十五條的規(guī)定足額交納專項維修資金再次籌集金額的，業(yè)主委員會應當書面催告業(yè)主，告知其應交金額、交納時間及逾期仍不交納的法律后果。逾期仍不交納的，業(yè)主委員會可以按照業(yè)主自我管理制度的相關約定或者業(yè)主大會的決定依法向人民法院提起訴訟。業(yè)主委員會未及時催告業(yè)主的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處應當加強指導協(xié)調，并將相關情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。
業(yè)主申請不動產轉移登記或者抵押登記時，應當同時向不動產登記機構提供已足額繳納專項維修資金的相關憑證；專項維修資金余額少于當年度同一房屋建筑類型商品住宅首期籌集金額的，應當先予以補足。
房屋外墻的清潔和維修
住宅物業(yè)管理區(qū)域內房屋外墻的清潔，由業(yè)主負責。業(yè)主應當按照有關規(guī)定和標準，根據(jù)房屋外墻的材質進行清洗或者粉刷，確保房屋外墻整潔，相關費用由業(yè)主承擔。房屋外墻存在嚴重褪色、明顯污跡的，業(yè)主應當及時予以清洗、粉刷。
房屋外墻墻面發(fā)生空鼓、開裂、脫落或者建筑附屬構件脫落等情況，應由業(yè)主承擔維修責任的，相關費用可以依法在專項維修資金中列支。
空調外機架、晾曬架、雨篷等外墻附著物存在安全隱患，需進行維修的，相關費用由擁有外墻附著物的業(yè)主自行承擔。
物業(yè)管理監(jiān)管與服務信息平臺
市房屋行政管理部門應當建立健全全市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務信息平臺，將物業(yè)管理監(jiān)管與服務的相關信息在平臺上予以公布。
物業(yè)服務企業(yè)按照有關規(guī)定通過物業(yè)管理監(jiān)管與服務信息平臺報送物業(yè)管理相關信息的，應當保證報送信息的及時性、準確性和完整性。
相關材料的提供
申請人按照本意見的規(guī)定向相關部門申請辦理有關手續(xù)時，對于申請人已經(jīng)提交并且能夠通過信息化手段調取的材料，或者能夠通過數(shù)據(jù)互認共享手段獲取的其他單位的證明材料，不得要求申請人重復提供。
示范文本的應用
建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會參照市房屋行政管理等部門印發(fā)的示范文本，制定和簽署《前期物業(yè)服務合同》《物業(yè)服務合同》《臨時管理規(guī)約》《管理規(guī)約》《業(yè)主大會議事規(guī)則》等業(yè)主自我管理制度。
