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避免簽約前先把自己置于不利地位，購(gòu)房人在正式合同談判前經(jīng)常會(huì)輕信售樓人員，輕易付出“定金”，到正式談判時(shí)只能被對(duì)方牽著鼻子走。

不要輕信售樓人員

售樓處的那些能把死人說(shuō)活的帥哥靚姐們即使不是相面大師，也基本練就了阿慶嫂察言觀色的本事，購(gòu)房人可要小心別為了面子丟了金子。

售樓人員磨破嘴皮子讓您掏出的哪怕是幾百元的“誠(chéng)意金”，目的可不是真讓您表示誠(chéng)意，而是希望常人不愿白扔錢(qián)的心理能在您身上發(fā)揮作用，當(dāng)有人拼命恭維您是“大款”，還在乎這點(diǎn)小錢(qián)時(shí)，您可想想清楚，不知多少購(gòu)房人就是這樣栽在了售樓人員手里。

給錢(qián)容易要錢(qián)難，現(xiàn)在不少商店買件小東西退貨都那么難，別說(shuō)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)并不景氣的情況下，房地產(chǎn)商賣套房了，購(gòu)房人交出去的錢(qián)想再要回來(lái)首先過(guò)售樓人員這一關(guān)就不容易。別看那些賣房的帥哥靚姐們衣著光鮮入時(shí)，說(shuō)不定他們正等著購(gòu)房人的買房提成買米下鍋呢！不少購(gòu)房人反映為數(shù)不少的售樓人員翻臉不認(rèn)人，這也不能完全埋怨售樓人員殘酷無(wú)情，他們大多沒(méi)有基本工資、靠提成生活，商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，退了您的錢(qián)可能就意味著他們生活沒(méi)有著落。

房地產(chǎn)商臨時(shí)請(qǐng)來(lái)的售樓人員流動(dòng)性很大，只要沒(méi)有寫(xiě)進(jìn)合同里，他們不會(huì)考慮為自己說(shuō)過(guò)的話負(fù)責(zé)任。房地產(chǎn)商對(duì)沒(méi)寫(xiě)進(jìn)合同的售樓人員的承諾通常也會(huì)推得一干二凈。有些朋友出主意“把售樓人員的承諾錄音下來(lái)”，也許會(huì)起到一定作用，但筆者要提醒購(gòu)房人注意的是：現(xiàn)在雖然高法在司法解釋中同意把錄音作為證據(jù)，可購(gòu)房人如果找不到被錄音的人，如何證明錄的是誰(shuí)的音呢？更何況有了書(shū)面合同，法官判案一般都會(huì)以書(shū)面合同約定為準(zhǔn)。

“定金”難退

售樓人員過(guò)去會(huì)用建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》游說(shuō)購(gòu)房人付出定金，今后售樓人員還會(huì)用《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行繳納定金的游說(shuō)。

但筆者提醒購(gòu)房人注意的是，《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第三十七條雖沒(méi)像建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》那樣在“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂合同前收取預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用的，在簽訂預(yù)售合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；未能簽訂預(yù)售合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人返還所收費(fèi)用”后寫(xiě)上：“當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。”但還是在用詞上回避了“定金”二字，原因是地方法規(guī)和主管部門(mén)規(guī)范性文件都無(wú)法逾越《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條：“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金”的法律條文規(guī)定。而房地產(chǎn)商的認(rèn)購(gòu)書(shū)幾乎一致的將認(rèn)購(gòu)款寫(xiě)成“定金”。

關(guān)于“定金”問(wèn)題如何處理，筆者建議購(gòu)房人更應(yīng)關(guān)注《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。購(gòu)房人要想主張退回定金并得到法院支持，首先要能證明不能簽約“是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，做到這一點(diǎn)，顯然并不容易。

購(gòu)房人一定要清楚，錢(qián)放在自己口袋時(shí)，您在售樓人員眼里是“爺”，是“奶”，簽認(rèn)購(gòu)書(shū)前一定要充分利用自己這時(shí)的有利地位，先向售樓人員要正式合同和補(bǔ)充協(xié)議看看里面的條款您是否基本接受，并要求房地產(chǎn)商一定在認(rèn)購(gòu)書(shū)上白紙黑字寫(xiě)明：“買方在支付____金（叫什么金都行，但一定不要寫(xiě)“定金”）后與賣方不能就所購(gòu)房屋合同或補(bǔ)充協(xié)議條款達(dá)成一致時(shí)，買方隨時(shí)可以要求賣方退還已交款項(xiàng)，賣方應(yīng)在接到買方要求____日內(nèi)（法定節(jié)假日順延）將上述全款退還買方?！狈駝t，購(gòu)房人如果不肯放棄已吐出的血，就只有被售樓人員繼續(xù)牽著鼻子走了。