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　　一手房：收房前

　　請個驗房師來把把關(guān)

　　隨著市場的發(fā)展，購房者在買賣房屋時的心理也漸趨成熟。一方面，他們對住宅的品質(zhì)要求已經(jīng)由最初的只看重地段、環(huán)境，到目前對房屋的內(nèi)在質(zhì)量，包括房屋的安全性、使用功能、美觀舒適性都予以了相當(dāng)?shù)年P(guān)注；另一方面，由于一些開發(fā)商為了降低開發(fā)成本以獲取更大利潤，在發(fā)包工程時往往過分節(jié)約建設(shè)成本，或者是起用技術(shù)水平不合格的施工隊伍，造成了一手房質(zhì)量的不穩(wěn)定性。

　　兩方面原因共同作用，激發(fā)了購房者的質(zhì)量意識和維權(quán)意識。他們迫切需要有一方機(jī)構(gòu)，在收房前為他們的房屋作一個較為系統(tǒng)的質(zhì)量“診斷”，以確保長住久安。然而，第三方質(zhì)量監(jiān)管的缺失卻使業(yè)主的這一愿望成為遺憾。

　　據(jù)同太驗房師工作室董事長金衛(wèi)平介紹，目前，一手房質(zhì)量驗收采取“五方驗收備案制”，即由開發(fā)商、設(shè)計方、施工方、監(jiān)理方、勘測方對房屋進(jìn)行質(zhì)量抽檢，抽檢比例一般為5%，合格后報質(zhì)檢部門備案。因此，一手房難以實現(xiàn)“一房一驗”，難以保證每一套物業(yè)都能完全合乎購房合同以及建筑行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。在這種情況下，獨(dú)立的第三方驗房師的存在就顯示出了必要性。

　　和“五方檢驗”的任何一方都不同，獨(dú)立的第三方驗房師并不服務(wù)于開發(fā)商，也并不是簡單執(zhí)行消費(fèi)者的某個指令。他的工作內(nèi)容以房屋相關(guān)質(zhì)量規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，檢驗范圍包括房屋的水電安裝、室內(nèi)裝飾、建材材質(zhì)、土建質(zhì)量等眾多方面。從這一點(diǎn)來說，一名合格的驗房師必須是技術(shù)上的“雜家”，且能夠從房屋表面現(xiàn)狀推斷出內(nèi)在的質(zhì)量問題。

　　上海房地產(chǎn)專修學(xué)院驗房師指導(dǎo)老師、上海同圣信息技術(shù)有限公司工程技術(shù)總監(jiān)管懷圣介紹，在一手房驗房過程中，驗房師的職責(zé)主要包括以下幾方面：

　　一、住宅各部位是否滿足使用功能（檢查是否有不符合設(shè)計規(guī)范的問題），如門窗、電源開關(guān)等是否可以正常使用；二、住宅各部位施工質(zhì)量是否符合設(shè)計要求和施工規(guī)范要求，如地面是否平整、墻面是否有滲水；三、住宅內(nèi)設(shè)備、使用材料、施工質(zhì)量是否符合合同及相關(guān)規(guī)定約定；四、現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題的整改意見和建議。

　　除此之外，驗房師還應(yīng)當(dāng)將裝修的注意事項提示給驗房委托人，避免委托人在自主裝修時降低房屋居住的安全性。

　　二手房：規(guī)避交易糾紛

　　讓驗房師來發(fā)現(xiàn)瑕疵

　　據(jù)介紹，在美國、英國等房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，驗房已成為買賣房屋過程中不可缺少的程序。在這些成熟的房地產(chǎn)市場，二手房往往占據(jù)了絕對主導(dǎo)地位，因此對二手房進(jìn)行質(zhì)量檢驗在驗房師的工作范圍中占了極大的比重。目前，我國的二手房市場已相當(dāng)火熱。以上海為例，2009年，無論是銷售量還是掛牌量，二手房都在整體市場中占據(jù)了優(yōu)勢地位。因此業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，驗房師這一職業(yè)也開始從一手房領(lǐng)域逐漸向二手房領(lǐng)域延伸。

　　據(jù)金衛(wèi)平介紹，目前，一手房各部分結(jié)構(gòu)有開發(fā)商提供的一定保修期，但二手房在房屋質(zhì)量上的風(fēng)險就得完全由購房者自我控制和承擔(dān)。同時，和一手房相比，二手房的質(zhì)量瑕疵具有較強(qiáng)的隱蔽性。由于不是專業(yè)驗房人士，購房者對于房屋質(zhì)量的各個細(xì)節(jié)難以全面把握，且對于哪些質(zhì)量問題影響居住安全，哪些細(xì)節(jié)可以忽略等，難以形成正確的認(rèn)識。因此在交易或者交房之前，請一位權(quán)威專業(yè)的驗房師仔細(xì)檢驗二手房的質(zhì)量問題就顯得很有必要了。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，目前，二手房的檢驗內(nèi)容包括：前住戶對原結(jié)構(gòu)是否有更改；樓上、樓下的裝修是否對本層有結(jié)構(gòu)上的影響；查看該房屋是否有滲漏和使用瑕疵、質(zhì)量、安全隱患等。此外，驗房師還應(yīng)該提醒購房者入住前需要整改的內(nèi)容和方案等。

　　除了對房屋質(zhì)量本身仔細(xì)檢驗外，在驗房之前或者是驗房過程中，驗房師還應(yīng)該提醒購房者該房屋的結(jié)構(gòu)使用期限和已經(jīng)使用的年限，指導(dǎo)購房業(yè)主查詢該房源的有關(guān)信息（是否有抵押和質(zhì)押及財產(chǎn)糾紛）、戶內(nèi)戶口信息（共有幾人）等，從而有效降低了二手房交易的風(fēng)險。

業(yè)主維權(quán)

　　驗房報告具有法律證據(jù)效力

　　不論在一手房交易還是二手房交易中，驗房師在購房者維權(quán)過程中，常常可以提供專業(yè)的技術(shù)依據(jù)。這是因為，驗房師的職責(zé)范圍不僅僅是檢驗房屋質(zhì)量，同時還包括提供給業(yè)主一些相關(guān)的專業(yè)咨詢。

　　如驗房師有責(zé)任為業(yè)主查看合同的相關(guān)條款，及時提醒業(yè)**利和義務(wù)的注意事項。在購房者咨詢過程當(dāng)中，驗房師應(yīng)提醒業(yè)主將驗房的時間放在收房之前。因為此時發(fā)現(xiàn)問題，整改過程不需要業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)。但如果是收房以后再發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商已經(jīng)不承擔(dān)延期交房的違約，物業(yè)管理也按照正常情況開始收費(fèi)了。

　　此外，在業(yè)主與開發(fā)商或者二手房的賣方就房屋整改意見發(fā)生沖突時，驗房師還應(yīng)及時將相關(guān)法律、法規(guī)的適用文件提醒業(yè)主，并友情提供一些法律小常識。必要時，驗房師出具的驗房報告還可作為之后的法律依據(jù)進(jìn)入訴訟程序。

　　管懷圣認(rèn)為，驗房報告應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行的國家、地方的法律、法規(guī)，以及行業(yè)的現(xiàn)行規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)而出具，并且必須保證其各細(xì)節(jié)的完整性，如對于房屋具體瑕疵的部位、不符合規(guī)范條款的具體第幾條、第幾款、具體整改建議等都應(yīng)一一指出，讓業(yè)主在沒有專業(yè)知識的情況下，能有足夠的理由為自己維權(quán)。萬一進(jìn)入訴訟程序，法官只要能看到驗房報告就可以直觀地知道，具體的問題不符合哪條規(guī)范、規(guī)定。