如何破解房地產(chǎn)業(yè)困境？
發(fā)布時間：2009-03-03
作者：ccy
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概要：
隨著全球經(jīng)濟和我國經(jīng)濟增長“拐點”的出現(xiàn)，經(jīng)濟增長開始處于下降周期，房地產(chǎn)市場也開始進入調整。毋庸置疑的是，目前各地房價還是較高，老百姓買不起房是市場低迷的主因。
隨著全球經(jīng)濟和我國經(jīng)濟增長“拐點”的出現(xiàn)，經(jīng)濟增長開始處于下降周期，房地產(chǎn)市場也開始進入調整。毋庸置疑的是，目前各地房價還是較高，老百姓買不起房是市場低迷的主因。刺激消費、改善民生的唯一辦法是降低房地產(chǎn)價格，但是如果房價下降過快、過低將造成兩個后果：１）極大地壓縮開發(fā)商的利潤空間，使得開發(fā)商投資開發(fā)的積極性降低，從而導致地方**“土地財政”收入的減少和地方ＧＤＰ增速的減緩；２）可能導致大量房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)，進而累及銀行業(yè)。因此，上述后果所涉及的利益主體——地方**、房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)，對降房價都不積極，而恰恰是這些利益主體對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展擁有更多的發(fā)言權和主導權。
房地產(chǎn)業(yè)的困境原因何在？
房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一和中國經(jīng)濟的一大消費熱點，對中國經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展有著十分重要的作用。遺憾的是，由于目前土地政策、房地產(chǎn)方面的公共政策和產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)開發(fā)模式以及居民保障住房政策等相互矛盾且不配套，一方面，土地的壟斷性決定了房地產(chǎn)業(yè)并非是充分競爭產(chǎn)業(yè)，房子也并非是完全市場化商品，而是具有改善民生的公益和保障性質；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)模式卻完全市場化、企業(yè)化，土地轉讓收入成為了當前地方財政收入的主要來源。通過各種辦法拿到地的開發(fā)商則完全按照市場化操作，為追求超額利潤，將房價炒到畸高，造成了目前房地產(chǎn)市場低迷的困境：
一方面，房地產(chǎn)價格飛漲，老百姓買不起房，無論如何提高居民收入增長速度也跟不上房價上漲的速度；另一方面，房地產(chǎn)價格的飛漲，造成了該行業(yè)畸高利潤和每年中國內地富豪排行榜上的地產(chǎn)業(yè)富豪排名集中，而習慣了畸高利潤的地產(chǎn)業(yè)富商們不愿降低房價，反而一再呼吁**維持高房價。地方**也因擔心房價過低影響地方財政收入而在房地產(chǎn)價格的理性回歸中表現(xiàn)出較多消極性。去年年底有**官員聲稱要處罰擅自降房價的企業(yè)近日某地方**官員出面幫助房地產(chǎn)企業(yè)促銷，則把這種地方**、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行和老百姓之間的利益矛盾關系**裸地展現(xiàn)在公眾面前。
如何破解房地產(chǎn)業(yè)困境？
去年１２月１７日國務院常務會議部署促進房地產(chǎn)市場發(fā)展措施，出臺了進一步鼓勵普通商品住房消費的若干政策，這些旨在刺激房地產(chǎn)消費而非“保房價”的調控思路是完全正確的。未來破解我國房地產(chǎn)困境的根本之道還在于調整房地產(chǎn)供應結構和改革房地產(chǎn)開發(fā)模式，具體來說有以下兩點：
其一，應該把改善民生與調整房地產(chǎn)供應結構緊密結合起來，加大保障性住房的供給。香港地區(qū)、新加坡的保障性住房比例分別達到了５０％和８４％，而近期全國各地公布的２００８年住房建設規(guī)劃中的保障性住房比例全國各地有較大差異，但大多數(shù)在１０％—２０％之間，其中，蘭州市保障性住房比例相對較高，占總量的３８．７４％，而合肥市僅占到總量的１．１６％。未來要學習借鑒香港地區(qū)和新加坡的經(jīng)驗，積極推進社會保障性住房體系的大規(guī)模建設，大幅度增加保障性住房比例。同時要加快完善全國統(tǒng)一的保障性住房配售條件、流轉、管理等方面的制度規(guī)范，杜絕保障性住房的完全市場化開發(fā)和商業(yè)化投資炒作。
其二，應該把促進房地產(chǎn)繁榮與改革中央與地方財稅體制和房地產(chǎn)開發(fā)模式緊密結合起來。一方面，要采取切實措施調整中央和地方的財政收入分配關系，增加地方稅收留成，改變地方**過度依賴土地出讓金收入維持財政運轉的現(xiàn)狀；另一方面，要著手改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)模式，比如可以采取“**出地，開發(fā)商建房”，**提供成熟土地，并按“代建制”即建設主體招投標的模式實施各類房屋的建設，地產(chǎn)商只能買賣地上建筑部分的房屋，地皮部分則以稅收或租金方式由**根據(jù)地價增值情況逐年累進或分年限向房屋購買者征收。另外，在現(xiàn)行的模式下，最近國內一些地方采取“限定地價和限定房價”的房地產(chǎn)招標開發(fā)模式也值得推廣。
無論是中央和地方的政策風向標，還是當前面臨的經(jīng)濟危機，以及老百姓的思想情緒，都不會再繼續(xù)維持高房價了，房地產(chǎn)業(yè)對此要有十分清醒的認識和充分的準備。房地產(chǎn)業(yè)應盡快順應市場需求和政策變化，降低利潤預期，薄利多銷，才能渡過難關。（石建勛/同濟大學經(jīng)濟與管理學院）
