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    春節(jié)前夕，北京市**出臺(tái)了《關(guān)于貫徹***〔2008〕131號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》(京建辦〔2009〕43號(hào))的文件(以下簡稱43號(hào)文)，對(duì)當(dāng)前的京城樓市提出了15條具體的指導(dǎo)意見。其中，第十一條規(guī)定指出：“對(duì)商品住房項(xiàng)目，根據(jù)城市總體規(guī)劃確定的原則，統(tǒng)籌兼顧土地節(jié)約、集約利用和住房實(shí)際使用需求，在全市總量平衡前提下，根據(jù)市場需求確定套型面積和比例?！贝藯l格外引人注意，因?yàn)?，這條新規(guī)定對(duì)目前正在執(zhí)行的“90/70”政策進(jìn)行了新的解讀。

    按區(qū)域執(zhí)行留空間

    該新規(guī)定一改過去按項(xiàng)目執(zhí)行為按區(qū)域執(zhí)行，這樣就給開發(fā)商留下了較大的調(diào)整空間。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男分析認(rèn)為，自2006年國家出臺(tái)“90/70”政策以來，對(duì)開發(fā)商進(jìn)行了硬性的規(guī)定，北京市**對(duì)這一政策也進(jìn)行了堅(jiān)決的執(zhí)行，這實(shí)際上是用行政的手段對(duì)市場進(jìn)行的直接干預(yù)，因此對(duì)市場產(chǎn)生了較大的影響，許多開發(fā)企業(yè)迫于這條規(guī)定，而不得不修改建筑規(guī)劃，改建小戶型產(chǎn)品，一時(shí)間市場上小戶型項(xiàng)目不斷增加，項(xiàng)目間的競爭壓力不斷加大。而此次43號(hào)文出臺(tái)了新的規(guī)定，按區(qū)域計(jì)算實(shí)際上是從一定程度上放松了“90/70”政策，因?yàn)椋瑥哪壳暗膶?shí)際情況來看，保障性住房加上零散的小戶型項(xiàng)目實(shí)際上已經(jīng)達(dá)到了這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，因此開發(fā)商新建的商品房項(xiàng)目有很大的調(diào)整空間，這對(duì)開發(fā)商來說無疑是一個(gè)利好的消息。

    新項(xiàng)目可申報(bào)修改原規(guī)劃方案

    京43號(hào)文的新規(guī)提出可以在全市總量平衡前提下，根據(jù)市場需求確定套型面積和比例的規(guī)定，事實(shí)上是向開發(fā)商傳達(dá)了一個(gè)信號(hào)：今后開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目將不再受到嚴(yán)格的“90/70”規(guī)定限制。

不僅如此，日前，北京房協(xié)副秘書長陳志在亞豪機(jī)構(gòu)舉辦的2009北京高端物業(yè)研討會(huì)上表示，**部門不會(huì)出專門的政策解禁“90/70”政策，但從當(dāng)前的政策看來，**已經(jīng)透露得非常清晰，開發(fā)商可根據(jù)市場需要，新推出和正在規(guī)劃的地產(chǎn)項(xiàng)目可向有關(guān)部門申報(bào)、修改原規(guī)劃方案。

    對(duì)此，王英男認(rèn)為，新政策允許開發(fā)商申報(bào)、修改原規(guī)劃方案，將改變目前市場的開發(fā)模式，也將會(huì)導(dǎo)致未來商品住宅供應(yīng)市場的變化。從目前北京樓市的發(fā)展情況來看，保障性住房的供應(yīng)量將不斷加大，將成為小戶型住宅的供應(yīng)主體，而普通商品住宅的開發(fā)建設(shè)將會(huì)變得靈活，加大與保障性住房的產(chǎn)品形式區(qū)隔、豐富產(chǎn)品類別，這樣將會(huì)更加適應(yīng)未來不同類型的客戶需求。

    樓市迎來發(fā)展新契機(jī)

    43號(hào)文對(duì)于樓市來說算是一個(gè)利好，但是也有人表示松綁“90/70”還是要有所保留，適量放松。

    王英男認(rèn)為，對(duì)于“90/70”政策的松綁也是基于目前京城樓市的實(shí)際情況而制定的。2006年“90/70”新政推出之后，各方觀點(diǎn)褒貶不一。而如今在樓市低迷的大背景下，這會(huì)給開發(fā)商帶來新的生機(jī)，項(xiàng)目開發(fā)有了更多的選擇余地，產(chǎn)品的品質(zhì)也能得到一定的提升，不僅滿足了不同層次的消費(fèi)需求，從長遠(yuǎn)來看也有利于樓市長遠(yuǎn)的發(fā)展。所以說，43號(hào)文推出對(duì)于處于困境中的京城樓市來說猶如今年的瑞雪一樣及時(shí)而滋潤。

    中國生態(tài)城與區(qū)域發(fā)展聯(lián)盟主席、萬年基業(yè)總裁黃璽慶表示，“90/70”政策松綁，會(huì)給開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)品帶來更多的自主性，這樣更能適應(yīng)市場的需要。

    一位不愿意透露姓名的開發(fā)商表示，目前階段，“90/70”這個(gè)政策的階段性歷史使命已經(jīng)完成?！?0/70”政策是在樓市火熱時(shí)候出臺(tái)的，面臨的是供不應(yīng)求和中小戶型住房比例偏低的問題，而隨著樓市一年多的調(diào)整，供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生反轉(zhuǎn)，由于受到戶型的限制，大量的改善型住宅需求在該政策出臺(tái)之后受到打擊，這個(gè)政策的松綁，絕對(duì)是樓市的重大利好。

    但是購房人則有不同的意見，因?yàn)闆]有買房的人還很多。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2008年11月至今，北京市新房存量逐月減少，其中12月新房存量環(huán)比減少了1.3%，2009年1月新房存量環(huán)比減少2.2%，2月上半月存量減少了2.0%，存量的不斷減少一方面表明市場供應(yīng)減少，另一方面也表明了新房市場仍有較大需求?！?0/70”政策還是要適量放松，不然很多人買大戶型還是有困難。 （趙麗萍）