從一則房屋質(zhì)量糾紛案淺析全裝修房的法律風(fēng)險(xiǎn)防范
發(fā)布時(shí)間：2008-09-08
作者：ccy
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概要：
全裝修房是指房屋交付之前，套內(nèi)所有功能空間的固定面和管線全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝到位，購(gòu)房者僅需購(gòu)入若干家具即可入住的房屋。自國(guó)務(wù)院1999年頒布《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)》，要求積極推廣房屋一次性裝修或菜單式裝修模式以來(lái)，全裝修房正成為住宅消費(fèi)領(lǐng)域中重點(diǎn)推廣的形式。
全裝修房是指房屋交付之前，套內(nèi)所有功能空間的固定面和管線全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝到位，購(gòu)房者僅需購(gòu)入若干家具即可入住的房屋。自國(guó)務(wù)院1999年頒布《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)》，要求積極推廣房屋一次性裝修或菜單式裝修模式以來(lái)，全裝修房正成為住宅消費(fèi)領(lǐng)域中重點(diǎn)推廣的形式。但伴隨全裝修房的推廣，一些矛盾和問(wèn)題也逐步呈現(xiàn)。筆者結(jié)合一則全裝修房質(zhì)量糾紛案例，淺析在購(gòu)買(mǎi)全裝修房過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)和防范措施。
李先生于1999年5月購(gòu)買(mǎi)了一套位于上海市四平路的全裝修房，后發(fā)現(xiàn)廚房、廳及臥室嚴(yán)重積水，墻壁發(fā)霉、地板家具損壞，經(jīng)物業(yè)公司診斷是鄰居家內(nèi)水管長(zhǎng)時(shí)間滲漏所致。李先生遂將鄰居王先生、發(fā)展商、物業(yè)公司告到法院。但在審理中，李先生又撤回了對(duì)發(fā)展商、物業(yè)公司的起訴，法院裁定準(zhǔn)許。經(jīng)法院委托上海房屋質(zhì)量檢測(cè)站做出鑒定，李先生家滲水主要系鄰居家廚房間灶柜處預(yù)埋的上水管道老化損壞所致，滲漏水通過(guò)廚房隔墻滲入其家，造成家具地板受損、墻體霉變等房屋質(zhì)量問(wèn)題，影響了房屋的正常使用。
鄰居辯稱，其購(gòu)入房屋系全裝修房，預(yù)埋的上水管道是隱蔽工程，他不可能知道埋在墻中的水管會(huì)漏水。在2000年10月第一次發(fā)現(xiàn)自己家里廚房漏水后已與物業(yè)部門(mén)多次聯(lián)絡(luò)并要求維修，但物業(yè)公司始終沒(méi)有找到原因。自己也系水管漏水的被害人，自己對(duì)鄰居即李先生無(wú)任何侵權(quán)行為，法院應(yīng)追究開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司的責(zé)任。
最后，法院判定，根據(jù)被告與物業(yè)公司簽訂的《國(guó)際公寓房屋使用、管理、維修公約》，業(yè)主須自費(fèi)維護(hù)及修理其物業(yè)以使其物業(yè)及周?chē)h(huán)境保持應(yīng)有的良好可用狀態(tài)，被告應(yīng)對(duì)其廚房間灶柜處預(yù)埋的上水管道負(fù)有維護(hù)及修理的責(zé)任。由于被告所有的產(chǎn)權(quán)房廚房間灶柜處預(yù)埋的上水管道老化損壞滲水，滲入原告住房，造成原告木地板、墻體和家具浸水受損，故被告應(yīng)當(dāng)賠償原告由此造成的損失共19180元室內(nèi)裝潢修復(fù)款。至于被告認(rèn)為原告的損失是由質(zhì)量問(wèn)題引起，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商賠償，則被告可以另行訴訟。
本案系全裝修房質(zhì)量問(wèn)題引起的相鄰糾紛，最終法院以物業(yè)管理公約為依據(jù)判令鄰居承擔(dān)隔壁李先生因滲水所造成的直接損失。本案審理的有關(guān)問(wèn)題是值得深思的。例如，鄰居家的廚房灶柜處上水管道系開(kāi)發(fā)商在**全裝修房時(shí)安裝，為何開(kāi)發(fā)商在這里不直接承擔(dān)責(zé)任？鄰居另行起訴開(kāi)發(fā)商，可否勝訴？在庭審中鄰居提出，因購(gòu)買(mǎi)的系全裝修房，上水管道作為隱蔽工程在房屋交付之前已由開(kāi)發(fā)商全部安裝好，現(xiàn)該房屋使用不過(guò)3年，上水管道就老化滲漏，因此開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)質(zhì)量缺陷引起的全部損失。物業(yè)公司在報(bào)修后未找到問(wèn)題，只是在表面上做了修復(fù)工作，沒(méi)有盡到充分修理之責(zé)任，因此，物業(yè)公司也應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。自己同時(shí)是劣質(zhì)裝修的受害人，卻要自己對(duì)外承擔(dān)裝修質(zhì)量缺陷的賠償責(zé)任，這是不公平的。鄰居的理由看起來(lái)也并非全無(wú)道理，值得深入分析。
一、全裝修房的購(gòu)房者應(yīng)對(duì)房屋的裝修工程的質(zhì)量問(wèn)題直接對(duì)外承擔(dān)法律責(zé)任
全裝修房的購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的標(biāo)的物其實(shí)包括兩樣，一是房屋，二是裝修?，F(xiàn)在消費(fèi)者所購(gòu)入的房屋，往往只有隔墻或樓板與鄰居家共享共用，因房屋系靜態(tài)之物，房屋本身不會(huì)發(fā)生對(duì)鄰居房屋的損害事件。但裝修工程包含許多隱蔽工程，如排水管道、電氣線路、燃?xì)饩€路、通風(fēng)管道，這些實(shí)施存在著動(dòng)態(tài)的運(yùn)作和管理，若有質(zhì)量缺陷問(wèn)題，不僅自家發(fā)生問(wèn)題，也可能波及鄰里，甚至整棟建筑物。
?。?）根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)原理，上水管道屬于鄰居自家的附屬設(shè)施，位置屬于鄰居家的專(zhuān)有空間。
鄰居家廚房間灶柜處預(yù)埋的上水管道并非整棟大樓的附屬設(shè)施而系其自家的附屬設(shè)施。上水管道的部位在原告李先生和其共用的一面墻里，根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的原理，構(gòu)成鄰居家專(zhuān)有所有權(quán)的空間應(yīng)從墻壁、柱、地板、天花板等共用部位的厚度的中心起計(jì)算。上水管道雖然預(yù)埋在墻壁里，但卻在墻壁中心線靠自家的一側(cè)。因此，上水管的安裝部位屬于自家的專(zhuān)有空間。
?。?）根據(jù)我國(guó)《民法通則》中有關(guān)相鄰關(guān)系和侵權(quán)賠償原則，若由一方原因造成相鄰方損失的，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
我國(guó)《民法通則》第83條明確規(guī)定了相鄰各方行事的原則，“應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙，賠償損失。”鄰居因位于其專(zhuān)有空間內(nèi)的自家附屬設(shè)施滲漏造成原告李先生家滲漏并且家具地板受損，理應(yīng)賠償損失。
?。?）根據(jù)該公寓物業(yè)管理公約的規(guī)定，每一位業(yè)主均有義務(wù)保持自己物業(yè)的良好可用狀態(tài)而不侵害相鄰的物業(yè)的良好可用狀態(tài)。
管理公約雖不是相鄰兩方直接簽訂，但每一位業(yè)主應(yīng)遵守自己在公約中的承諾，若這種承諾包含了對(duì)其他業(yè)主的義務(wù)，業(yè)主履行這種承諾和義務(wù)將被視為是對(duì)公約的遵守，否則視為對(duì)公約的違背。
依據(jù)管理公約的規(guī)定，鄰居應(yīng)對(duì)其廚房間灶柜處預(yù)埋的上水管道負(fù)有維護(hù)及修理的責(zé)任，不僅保證自己而且保證鄰居的正常生活。但是，鄰居未履行好此義務(wù)，造成原告家墻壁滲水且家具地板損壞。因此，法院據(jù)此判決由鄰居承擔(dān)原告裝潢修復(fù)款共19180元。
由此可見(jiàn)，全裝修房的裝修工程中的設(shè)施，特別是隱蔽工程，如排水管道、電氣線路、燃?xì)饩€路、通風(fēng)管道，存在于自家專(zhuān)有空間之內(nèi)，且都屬于全裝修房的附屬設(shè)施而非整棟住宅樓的公共附屬設(shè)施，維護(hù)這些附屬設(shè)施的安全運(yùn)作是每一位全裝修房購(gòu)房者的責(zé)任。
二、全裝修房的裝修工程質(zhì)量責(zé)任應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)
當(dāng)然，鄰居的辯稱也是有道理的，他不可能知道發(fā)展商完成的裝修工程存在瑕疵，特別是隱蔽工程。鄰居自己也是水管滲漏的受害人，作為全裝修房的購(gòu)房者，他有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)全部賠償責(zé)任。
?。?）全裝修房的購(gòu)房者有權(quán)依據(jù)購(gòu)房合同追索開(kāi)發(fā)商的責(zé)任
在1999年鄰居購(gòu)買(mǎi)該公寓房屋時(shí)，開(kāi)發(fā)商與其只簽訂了一份購(gòu)房合同，裝修工程作為合同附件的形式簽署。因此，根據(jù)購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)其交付的房屋質(zhì)量和裝修質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任，即對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)保修或賠償責(zé)任。鄰居家廚房灶柜處上水管道屬于裝修工程的一部分，因滲漏導(dǎo)致自家和鄰居家先后受損，因此，鄰居可向開(kāi)發(fā)商要求賠償自家損失的部分和追索其依據(jù)法院判決賠償原告李先生之損失。
?。?）開(kāi)發(fā)商應(yīng)在裝修工程保修期內(nèi)承擔(dān)全部責(zé)任
開(kāi)發(fā)商承擔(dān)房屋和裝修的責(zé)任也并不是無(wú)期限的，有一個(gè)保修期的問(wèn)題。在保修期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)保修責(zé)任。若房屋和裝修已過(guò)保修期，則考慮到某些設(shè)施的自然老化過(guò)程，由此造成的質(zhì)量瑕疵則由購(gòu)房者自行承擔(dān)。根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，但這僅指裝修公司對(duì)開(kāi)發(fā)商的保修期限，并非開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的保修期承諾。因此，在本案中，鄰居要審查自己的購(gòu)房合同，確定保修期的年限。若已超過(guò)保修期，則鄰居的訴求將難以得到支持。
因此，即便鄰居不是始作俑者，但因裝修工程已過(guò)保修期限，自己應(yīng)承擔(dān)房屋的附屬設(shè)施妥善維護(hù)之責(zé)任，如果因此給鄰里造成了損失，則應(yīng)自行承擔(dān)責(zé)任。這也是購(gòu)買(mǎi)全裝修房的風(fēng)險(xiǎn)之一，無(wú)法監(jiān)控裝修質(zhì)量，而最終可能卻不得不自行承擔(dān)責(zé)任。
三、購(gòu)買(mǎi)全裝修房的法律風(fēng)險(xiǎn)和防范措施
近期以來(lái)，全裝修房的質(zhì)量問(wèn)題越來(lái)越突出，房屋裝修中有許多隱蔽工程，在隱蔽工程完工后再檢查其質(zhì)量是相當(dāng)困難的，而要維修、改建更是麻煩。至于電氣線路、燃?xì)夤艿?、通風(fēng)管道的埋設(shè)處理如有不當(dāng)，更是隱患無(wú)窮。除此之外，全裝修房的責(zé)任主體也不明確，由此而產(chǎn)生較多的問(wèn)題。建立、健全全裝修房有關(guān)的法規(guī)體制，完善合同中對(duì)裝修內(nèi)容的簽訂，才能有效地防止因全裝修房所引起的各種糾紛。
1、建立統(tǒng)一的全裝修房買(mǎi)賣(mài)的示范合同，明確全裝修房第一責(zé)任人是開(kāi)發(fā)商。
對(duì)全裝修房合同缺乏統(tǒng)一的格式和文本導(dǎo)致了目前全裝修房合同簽訂的混亂。一種方式是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同，其中裝修條款作為合同的附件。這種方式比較正規(guī)，一套房子一個(gè)合同、一張發(fā)票。若裝修房存在質(zhì)量等諸多問(wèn)題，由購(gòu)房者直接與開(kāi)發(fā)商追究責(zé)任，開(kāi)發(fā)商再向裝修公司追究責(zé)任。另一種方式是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房者再與由開(kāi)發(fā)商指定的裝修公司簽裝修合同，一套房子兩個(gè)合同、兩張發(fā)票。若產(chǎn)生了問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商不是責(zé)任人，購(gòu)房者不得不追究裝修公司的責(zé)任。若是進(jìn)行訴訟，開(kāi)發(fā)商在訴訟中至多只是承擔(dān)第三人的角色，而裝修公司往往注冊(cè)資本少，公司信用差，經(jīng)營(yíng)期限短，購(gòu)房者往往難以尋求到保護(hù)。這是目前為止購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)全裝修房遇到的最大問(wèn)題。
2、明確約定全裝修房裝修材料和設(shè)備的內(nèi)容。
裝修材料和設(shè)備的質(zhì)量往往決定了全裝修房的裝修質(zhì)量。特別是隱蔽工程的質(zhì)量，如電氣線路、燃?xì)饩€路、通風(fēng)管道的選材和品質(zhì)更為重要，一旦發(fā)生問(wèn)題，日后維修非常困難。因此，簽訂全裝修房購(gòu)房合同應(yīng)對(duì)裝修材料、設(shè)備準(zhǔn)確標(biāo)明，包括材料的品牌、型號(hào)、規(guī)格、顏色、檔次、材質(zhì)、工藝。如果是進(jìn)口的材料、設(shè)備，則要在合同中寫(xiě)清產(chǎn)地。購(gòu)房糾紛中比較常見(jiàn)的就是開(kāi)發(fā)商變更合同約定的裝修材料和設(shè)備品牌。有的是開(kāi)發(fā)商蓄意更換價(jià)廉質(zhì)次的產(chǎn)品；有的是開(kāi)發(fā)商出于無(wú)奈，因?yàn)槭袌?chǎng)變化約定的品牌型號(hào)不再生產(chǎn)，或廠家已經(jīng)倒閉。因此，對(duì)購(gòu)房者來(lái)講，明確裝修材料和設(shè)備的內(nèi)容以及變更后的賠償責(zé)任是非常重要的。同時(shí)，還應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供裝修方面詳細(xì)的設(shè)計(jì)圖和施工圖，以方便今后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的維修工作。本案中，若合同中約定了隱蔽工程的品牌型號(hào)，且鄰居能提供完整的裝修圖紙，物業(yè)公司在修復(fù)工作中可能也會(huì)有所作為。
3、落實(shí)全裝修房裝修的驗(yàn)收主體，明確裝修質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
根據(jù)《上海市新建住宅全裝修擴(kuò)大試點(diǎn)工作實(shí)施建議》的規(guī)定，由開(kāi)發(fā)商應(yīng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、物業(yè)管理等單位對(duì)裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收，但并未真實(shí)得到落實(shí)。若合同約定開(kāi)發(fā)商不是裝修的第一責(zé)任人，驗(yàn)收的重要責(zé)任自然由缺乏經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房者直接承擔(dān)，這就造成了驗(yàn)收的難度和降低了驗(yàn)收的效果。此外，健全并實(shí)施全裝修房的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)也可以有效地降低全裝修房以后的質(zhì)量隱患。雖然上海市已出臺(tái)《住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，但這僅是個(gè)推薦性標(biāo)準(zhǔn)，并不是強(qiáng)制性文件。因此，應(yīng)抓緊制訂全裝修房的強(qiáng)制性驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以此確保全裝修房的裝修質(zhì)量。
4、明確各裝修項(xiàng)目保修期限和責(zé)任主體。
房屋裝修保修雖然不影響房屋安全的大局，卻是與購(gòu)房者的切身利益相關(guān)，因此，全裝修房的裝修保修期同房屋的保修期一樣重要。根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，裝修房中還有一個(gè)屋內(nèi)設(shè)備保修的問(wèn)題。按照產(chǎn)品質(zhì)量法規(guī)定，設(shè)備的保修由生產(chǎn)商承擔(dān)，保修期從**之日起計(jì)算。而全裝修房的保修期從交房之日起計(jì)算，不僅保修起算點(diǎn)不同，而且房屋交付之前，屋內(nèi)的設(shè)備可能已經(jīng)**了很長(zhǎng)一段時(shí)間，甚至已過(guò)了自身的保修期。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，為避免保修期限的不同和責(zé)任主體的區(qū)別，應(yīng)在購(gòu)房合同中明確約定設(shè)備的保修期、裝修工程保修期和房屋質(zhì)量保修期一樣均為兩年，自房屋交接起計(jì)算，保修責(zé)任主體都是開(kāi)發(fā)商。
總之，全裝修房發(fā)展有利于加快住宅建設(shè)向集約化生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變，有利于節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境, 是今后發(fā)展的趨勢(shì)。但作為剛剛興起的房產(chǎn)市場(chǎng)，全裝修房的各項(xiàng)制度還尚待完善。雖然各部門(mén)正在加快對(duì)全裝修房各個(gè)方面的立法和執(zhí)法工作，但強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)少，主要依靠合同約定。因此，購(gòu)房者應(yīng)在簽訂購(gòu)房合同時(shí)注意自己權(quán)益的保護(hù)，明確裝修的具體內(nèi)容、檢驗(yàn)方式、保修期限、違約責(zé)任，以免今后發(fā)生爭(zhēng)議
